Infos du mois
A partir du 1er novembre 2007, le vendeur d'un logement comportant une installation intérieure de gaz datant depuis plus de 15 ans doit annexer à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique, un état de cette installation établi depuis moins de trois ans. Ce diagnostic est effectué par un professionnel certifié et indépendant et porte sur l'état des appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire, l'état des tuyauteries et leurs accessoires, l'aménagement des locaux, notamment l'aération. En l'absence de ce document, valable trois ans, aucune clause d'exonération de la garantie des vices cachés liés à ce risque ne peut être stipulée. Par ailleurs, le défaut de présentation du diagnostic laisse à l'acquéreur la possibilité d'agir en résolution de la vente ou en diminution du prix payé en cas de problèmes postérieurs au transfert de propriété.
Comment se protéger des voleurs ? Quels sont les avantages à louer solidaire ? Où en est-on dans le débat sur les ascenseurs ? Réponses dans le résumé de l’actualité immobilière de la semaine dernière.
Les voleurs n’ont qu’à bien se tenir. « Porte blindée, digicode, caméra ou encore alarme, 62% des Français ont au moins un de ces équipements pour protéger les biens de leur résidence principale d'après une étude de l'Insee », avertit le Figaro. La protection varie selon l’habitat : « les maisons sont dotées une fois sur dix d’une alarme, soit 5 fois plus que les appartements », note Batiactu, qui précise que « pour affiner la protection, les immeubles auront plutôt recours à un gardien alors que dans une maison, on préfèrera prendre un chien ». Reste que « ces protections trouvent leurs limites face à des cambrioleurs expérimentés qui savent très bien les déjouer. Seule la présence d'un gardien comme c'est le cas dans 11% des logements en France serait plus efficace », affirme Jérôme Accardo de l'Insee, interviewé par le Figaro. Quand on sait que les loges de concierges sont en baisse constante, les cambrioleurs ont encore de beaux jours devant eux…
Immobilier et solidarité
La location solidaire peut constituer une aide précieuse pour les ménages à bas revenus, mais aussi une bonne opération financière pour les bailleurs. Le Figaro explique comment le propriétaire peut bénéficier « de déductions fiscales dites « Borloo ancien », à savoir 30% des revenus fonciers s'il pratique un loyer intermédiaire et de 45% pour un loyer social ou très social ». Plus de 41.300 baux à loyer maîtrisé ont été signés l'année dernière. Mais on peut espérer que ce dispositif prenne de l’ampleur « puisqu'une nouvelle loi sur le logement est attendue, qui pourrait modifier le système du conventionnement et plus généralement les dispositifs d'investissement locatif », rappelle le quotidien.
Un Grenelle des ascenseurs ?
Il y a quelques semaines, l’état inquiétant du parc des ascenseurs avait éveillé l’intérêt des médias. Aujourd’hui, les professionnels veulent aller plus loin. Ainsi, « l'association des responsables de copropriété (ARC) et le syndicat CGT des techniciens d'ascenseurs ont demandé l'organisation d'un « Grenelle des ascenseurs » », dans un courrier adressé au Premier ministre, apprend-t-on sur le site du Moniteur. L’objectif ? « Débattre des nombreux problèmes, comme les abus tarifaires, les pratiques indélicates, la qualité de la maintenance qui se dégrade », poursuit Batiactu. Pour rappel : le parc français des ascenseurs est le plus vétuste d’Europe, avec 60% des appareils de plus de 20 ans, selon une enquête de la Fédération des ascenseurs publiée en janvier
source SE LOGER
Un des leitmotivs du Président de la République est de faire de la France « une France de propriétaires ». Et donc un pays où chacun doit avoir son toit et « où personne ne doit être laissé sur le bord de la route ».
Compte tenu des prix atteints actuellement, et sauf héritage conséquent, l'acquisition passe par la case crédit. Les banques rivalisent d'ailleurs d'ingéniosité pour inventer des crédits « cousus main » adaptés aux acquéreurs portant leur dévolu sur un appartement neuf, sur une maison à construire, sur un logement ancien avec ou sans travaux ; la durée des prêts est élastique, de 7 à 40 ans ; les échéances peuvent être modulées à la hausse ou à la baisse ; l'amortissement du capital différé ou pas ; les différents prêts emboîtés... bref, une véritable « ingénierie financière ».
Seul bémol : certains emprunteurs sont laissés de côté même s'ils sont dotés de bons revenus ou d'une confortable retraite. En fait, leur seul défaut est d'avoir des revenus irréguliers ou d'être seniors et donc de ne pas offrir des garanties solides et durables au prêteur. Et là, la place bancaire se montre frileuse. Seul un courtier adossé entre autres à une banque espagnole s'est penché sur la question et propose un crédit pour les salariés travaillant par intermittence ou pour des professions libérales ayant eu un « accident de la vie ». Cependant, ce crédit pour emprunteurs « atypiques » taraude les observateurs.
Voici un an, le directeur général de l'Agence nationale de l'information sur le logement et le directeur des études économiques et financières à l'Union sociale pour l'habitat avaient « planché » sur le sujet. Et aujourd'hui, Nicolas Sarkozy demande au ministre des Finances, Christine Lagarde, de regarder de près le rapport élaboré par les deux spécialistes et de formuler, à la rentrée, des propositions allant dans le but de faciliter l'accès au crédit pour les emprunteurs « atypiques ».
Deux idées fortes émergeaient de ce rapport avec d'une part, un prêt sécurisé à l'accession à la propriété pour les personnes ayant des revenus irréguliers, d'autre part, le prêt hypothécaire cautionné pour les emprunteurs âgés. Ce rapport n'a pas pris une ride.
Dans l'hypothèse d'une sécurisation de l'accession à la propriété pour des acquéreurs n'ayant pas de revenus mensuels fixes, un Fonds de garantie de l'accession sociale pourrait offrir, en cas de défaillance de l'emprunteur, de souscrire une garantie proportionnelle à l'investissement d'origine, permettant au prêteur de mieux prendre en compte l'investissement financé.
Dans l'hypothèse d'emprunteurs trop âgés, refusés par les assurances au niveau de la couverture décès-invalidité, le rapport préconise un prêt hypothécaire cautionné qui viendrait en complément de l'hypothèque et en substitution de l'assurance décès-invalidité ».
Des idées qui vont dans le sens d'un crédit ouvert au plus grand nombre et qui devraient encore, d'ici quelques semaines, s'enrichir d'autres propositions ou de propositions plus abouties. Rendez-vous donc à la rentrée pour plus de détails.
Source FNAIM
Le champ d’application du diagnostic de performance énergétique s’étend à trois types d’opérations : la vente d’un bien existant, la construction et la location.
La réalisation d’un DPE est ainsi obligatoire :
Depuis le 1er novembre 2006 pour la vente d’un bien immobilier existant ;
A compter du 1er juillet 2007 pour tout nouveau contrat de location signé ou renouvellement de bail ;
Pour toute construction neuve dont le permis de construire est déposé à partir du 1er juillet 2007.
Il ne faut ainsi pas confondre la réglementation portant sur les constructions neuves et la réglementation sur les bâtiments existants.
Tout contrat de location signé après le 1er juillet 2007 et portant sur un logement neuf, doit ainsi comporter un DPE.
Par exemple, le vendeur ou le bailleur d’une maison construite il y a 5 ans et n’ayant jamais été habitée depuis, devra faire réaliser un DPE et l’annexer au contrat de vente ou au contrat de location.
Pour les constructions dont le permis de construire est déposé après le 1er juillet 2007, le DPE doit être réalisé par le maître d’ouvrage d’une construction neuve. Le coût de l’établissement de ce diagnostic est donc à sa charge.
L’article L.134-2 du CCH dispose en effet : « Lors de la construction d’un bâtiment, le maître de l’ouvrage fait établir le DPE. Il le remet au propriétaire du bâtiment au plus tard à la réception de l’immeuble. »
Ainsi, pour les VEFA, la remise du DPE s’effectue au plus tard à la livraison dès lors que le dépôt du permis de construire a été effectué après le 1er juillet 2007.
Par ailleurs, notons que suivant l’arrêté du 3 mai 2007 « Un diagnostic de performance énergétique établi pour la mise en vente ou la construction d’un bien conformément aux dispositions des articles R.134-1 à R.134-5 du code de la construction et de l’habitation vaut diagnostic de performance énergétique pour sa mise en location ».
Enfin, rappelons à toutes fins utiles, que l’obligation du bailleur, codifiée à l’article L.134-1 du code de la construction et de l’habitation, de communiquer au locataire un diagnostic de performance énergétique dès le 1er juillet 2007, vise tout bâtiment quel qu’en soit l’usage. Les baux d’habitation meublée, les baux à usage professionnel et les baux commerciaux sont donc visés par cette obligation.
Source SE LOGER
La loi du 22 août 2007 sur le travail, l'emploi et le pouvoir d'achat (Tepa), dite aussi « paquet fiscal » prévoit un certain nombre d'améliorations par rapport aux droits de donation et de succession afin de transmettre le « fruit de son travail » dans des conditions acceptables et donc pas trop pénalisées par l'administration fiscale. Les mesures édictées dans cette loi sont effectives dès promulgation de la loi donc dès le 22 août 2007.
Donations
Elles peuvent être consenties, dans les règles actuelles, tous les six ans.
Entre parents et enfants
L'abattement est de 150 000 euros (contre 50 000€ ultérieurement). Un enfant peut donc se voir attribuer 300 000 euros totalement exonérés de droits dès l'instant où chacun des parents lui donne 150 000 euros.
Entre conjoints
L'abattement spécifique de 76 000 euros est maintenu.
Entre partenaires d'un Pacs
L'abattement est amené à égalité avec celui des époux. Il est désormais de 76 000 euros contre 57 000 auparavant.
Entre frères et sœurs
L'abattement est de 15 000 euros, contre 5 000 euros antérieurement.
Neveux et nièces
L'abattement est de 7 500 euros contre 5 000 euros auparavant.
Handicapés
Un abattement spécifique de 150 000 euros (contre 50 000 auparavant) s'ajoute à celui octroyé à un enfant. Il peut alors se monter à 450 000 euros si l'on tient compte de parents attribuant chacun 150 000 euros à leur enfant handicapé.
Successions
Les mesures renforcent les abattements jusqu'alors autorisés. Toutefois, l'abattement global de 50 000 euros est purement et simplement supprimé.
Conjoint survivant et Pacs
Le conjoint survivant ainsi que le partenaire du Pacs se voient exonérés des droits de succession.
Entre parents et enfants
L'abattement est de 150 000 euros entre parents et enfants. Mais il joue aussi dans le sens ascendant, quand les parents héritent de leurs enfants.
Entre frères et sœurs
Les droits de succession sont supprimés à la double condition : il faut qu'au moment de l'ouverture de la succession, les héritiers aient plus de 50 ans et qu'ils aient habités avec le défunt pendant les cinq dernières années.
Source Fnaim
Dans le cadre de la cession d’une résidence principale, exonérée de taxation à la plus-value immobilière, qu’en est-il en cas de détachement simultané d’une parcelle vendue comme terrain à bâtir, étant précisé que cette parcelle est détachée d’un terrain plus important sur lequel est édifiée la résidence principale cédée.
L’article 150 U-II 3° du code général des impôts exonère de plus-value immobilière la cession des dépendances immédiates et nécessaires lorsque ces cessions sont réalisées simultanément avec celle de l’immeuble qui constitue la résidence principale.
L’instruction fiscale du 14 janvier 2004 réserve une solution particulière aux dépendances qui sont cédées comme terrain à bâtir alors même que cette cession serait concomitante et simultanée à celle de l’immeuble bâti constituant la résidence principale.
En effet, lorsqu’un terrain entourant ou jouxtant un immeuble bâti est cédé comme terrain à bâtir, alors il n’est pas considéré comme dépendance immédiate et nécessaire bénéficiant de l’exonération. Dans cette hypothèse, l’instruction précitée dispose que les dépendances immédiates et nécessaires bénéficiant de l’exonération s’entendent uniquement des locaux et aires de stationnement utilisés par le propriétaire comme annexes à son habitation (garage, parking, remise, maison de gardien) et des cours, des passages et, en général, de tous les terrains servant de voies d’accès à l’habitation et à ses annexes.
Ainsi, lorsqu’un terrain dépendant d’une construction bâtie à usage d’habitation est détaché pour être cédé comme terrain à bâtir, même cédé simultanément à la construction bâtie, il perd sa qualité de dépendance nécessaire et immédiate et, par conséquent, perd aussi le bénéfice de l’exonération des plus-values immobilières attachée à la cession de la résidence principale.
A l’appui de cette solution, notons que la même instruction fiscale ajoute, à propos des terrains entourant les immeubles, que dans les autres cas, cette notion est interprétée de manière plus large. Il est admis, en effet, que l’exonération porte sur l’ensemble du terrain (y compris l’assise de la construction) entourant l’immeuble.
La plus-value immobilière tirée du détachement de parcelle bénéficie toutefois de l’abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième année et peut ainsi être exonérée au terme de quinze ans de détention.