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La loi Scellier : un nouveau dispositif pour votre investissement dans l'immobilier neuf. La loi Scellier vous permet d’obtenir une réduction d’impôt à hauteur de 25% du prix d’achat de votre logement neuf, dans la limite de 300.000 €. Ce qui peut représenter pour votre investissement dans l’immobilier neuf une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 75 000 € répartis sur 9 ans.
A noter qu’à compter du 1er janvier 2010, les dispositifs Borloo et Robien ne seront plus d’actualité, seule la loi Scellier restera en vigueur.
La Loi Scellier, nouveau dispositif de défiscalisation immobilière mis en place en décembre 2008, complète, de façon particulièrement intéressante, les dispositifs actuels Robien et Borloo.
Conditions d’application :
La loi Scellier s’applique aux logements acquis, en France, en pleine propriété, neufs ou en l’état de futur achèvement, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.
Le propriétaire du logement doit s’engager à le louer, à titre d’habitation principale, sur une période de 9 ans, selon des zones définies et des plafonds de loyers mensuels, fixés par décret.
POSSIBILITE DE LOCATION AUX ASCENDANTS ET DESCENDANTS NON COMPRIS DANS LE FOYER FISCAL.
Ce dispositif est limité à l'achat d'un seul bien immobilier (logement neuf ou maison neuve) par an.
Le bien immobilier neuf doit être situé en France Métropolitaine ou dans les DOM-TOM dans les départements suivants : Guadeloupe , Martinique, Réunion et Guyane.
La réduction d'impôt n'est applicable qu'aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l'article L. 111-9 du code de la construction et de l'habitation.
Le respect de cette condition est justifié par le contribuable selon des modalités définies par décret.
Les avantages fiscaux de la loi Scellier :
Réduction d’impôt à hauteur de 25% du montant de votre achat immobilier durant les 9 premières années.
A l’issue de ces 9 années, il sera possible bénéficier d'une réduction d'impôt supplémentaire à raison de 2% par an pendant 6 ans.
Aucune tranche d’imposition minimale pour en bénéficier, la loi Scellier peut s’appliquer à tous les contribuables
Les intérêts d’emprunt et les charges locatives réelles peuvent être déduits.
A partir du 1er novembre 2007, le vendeur d'un logement comportant une installation intérieure de gaz datant depuis plus de 15 ans doit annexer à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique, un état de cette installation établi depuis moins de trois ans. Ce diagnostic est effectué par un professionnel certifié et indépendant et porte sur l'état des appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire, l'état des tuyauteries et leurs accessoires, l'aménagement des locaux, notamment l'aération. En l'absence de ce document, valable trois ans, aucune clause d'exonération de la garantie des vices cachés liés à ce risque ne peut être stipulée. Par ailleurs, le défaut de présentation du diagnostic laisse à l'acquéreur la possibilité d'agir en résolution de la vente ou en diminution du prix payé en cas de problèmes postérieurs au transfert de propriété.
A partir du 1er janvier 2009 en cas de vente de logement, il est nécessaire que le vendeur fournisse à l’acquéreur un état relatif à l’installation intérieure d’électricité si celle-ci a plus de 15 ans.
Ce diagnostic doit dater de moins de 3 ans et être joint au dossier de diagnostic technique (annexé à la promesse de vente). Etabli par un professionnel, l’état de l’installation intérieure d’électricité vérifie notamment l’existence et les caractéristiques :
d’un appareil général de commande et de protection, ainsi que de son accessibilité,
d’au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l’origine de l’installation électrique,
d’un dispositif de protection contre les surintensités,
d’une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.
C’est ce que prévoit en particulier un décret publié au Journal officiel du jeudi 24 avril 2008.
Si vous avez fait refaire entièrement toute votre installation électrique dernièrement (moins de 3ans) par un professionnel agréé par le ministère de l’Energie, vous ne serez pas dans l’obligation de faire établir ce diagnostic. Demandez lui juste une attestation.
Source FNAIM
Le champ d’application du diagnostic de performance énergétique s’étend à trois types d’opérations : la vente d’un bien existant, la construction et la location.
La réalisation d’un DPE est ainsi obligatoire :
Depuis le 1er novembre 2006 pour la vente d’un bien immobilier existant ;
A compter du 1er juillet 2007 pour tout nouveau contrat de location signé ou renouvellement de bail ;
Pour toute construction neuve dont le permis de construire est déposé à partir du 1er juillet 2007.
Il ne faut ainsi pas confondre la réglementation portant sur les constructions neuves et la réglementation sur les bâtiments existants.
Tout contrat de location signé après le 1er juillet 2007 et portant sur un logement neuf, doit ainsi comporter un DPE.
Par exemple, le vendeur ou le bailleur d’une maison construite il y a 5 ans et n’ayant jamais été habitée depuis, devra faire réaliser un DPE et l’annexer au contrat de vente ou au contrat de location.
Pour les constructions dont le permis de construire est déposé après le 1er juillet 2007, le DPE doit être réalisé par le maître d’ouvrage d’une construction neuve. Le coût de l’établissement de ce diagnostic est donc à sa charge.
L’article L.134-2 du CCH dispose en effet : « Lors de la construction d’un bâtiment, le maître de l’ouvrage fait établir le DPE. Il le remet au propriétaire du bâtiment au plus tard à la réception de l’immeuble. »
Ainsi, pour les VEFA, la remise du DPE s’effectue au plus tard à la livraison dès lors que le dépôt du permis de construire a été effectué après le 1er juillet 2007.
Par ailleurs, notons que suivant l’arrêté du 3 mai 2007 « Un diagnostic de performance énergétique établi pour la mise en vente ou la construction d’un bien conformément aux dispositions des articles R.134-1 à R.134-5 du code de la construction et de l’habitation vaut diagnostic de performance énergétique pour sa mise en location ».
Enfin, rappelons à toutes fins utiles, que l’obligation du bailleur, codifiée à l’article L.134-1 du code de la construction et de l’habitation, de communiquer au locataire un diagnostic de performance énergétique dès le 1er juillet 2007, vise tout bâtiment quel qu’en soit l’usage. Les baux d’habitation meublée, les baux à usage professionnel et les baux commerciaux sont donc visés par cette obligation.
Source Fnaim
Dans le cadre de la cession d’une résidence principale, exonérée de taxation à la plus-value immobilière, qu’en est-il en cas de détachement simultané d’une parcelle vendue comme terrain à bâtir, étant précisé que cette parcelle est détachée d’un terrain plus important sur lequel est édifiée la résidence principale cédée.
L’article 150 U-II 3° du code général des impôts exonère de plus-value immobilière la cession des dépendances immédiates et nécessaires lorsque ces cessions sont réalisées simultanément avec celle de l’immeuble qui constitue la résidence principale.
L’instruction fiscale du 14 janvier 2004 réserve une solution particulière aux dépendances qui sont cédées comme terrain à bâtir alors même que cette cession serait concomitante et simultanée à celle de l’immeuble bâti constituant la résidence principale.
En effet, lorsqu’un terrain entourant ou jouxtant un immeuble bâti est cédé comme terrain à bâtir, alors il n’est pas considéré comme dépendance immédiate et nécessaire bénéficiant de l’exonération. Dans cette hypothèse, l’instruction précitée dispose que les dépendances immédiates et nécessaires bénéficiant de l’exonération s’entendent uniquement des locaux et aires de stationnement utilisés par le propriétaire comme annexes à son habitation (garage, parking, remise, maison de gardien) et des cours, des passages et, en général, de tous les terrains servant de voies d’accès à l’habitation et à ses annexes.
Ainsi, lorsqu’un terrain dépendant d’une construction bâtie à usage d’habitation est détaché pour être cédé comme terrain à bâtir, même cédé simultanément à la construction bâtie, il perd sa qualité de dépendance nécessaire et immédiate et, par conséquent, perd aussi le bénéfice de l’exonération des plus-values immobilières attachée à la cession de la résidence principale.
A l’appui de cette solution, notons que la même instruction fiscale ajoute, à propos des terrains entourant les immeubles, que dans les autres cas, cette notion est interprétée de manière plus large. Il est admis, en effet, que l’exonération porte sur l’ensemble du terrain (y compris l’assise de la construction) entourant l’immeuble.
La plus-value immobilière tirée du détachement de parcelle bénéficie toutefois de l’abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième année et peut ainsi être exonérée au terme de quinze ans de détention.
